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房地产纠纷

新国八条影响二手房市场较大的政策分析

来源:广州民事律师   网址:http://www.mslawgz.com/   时间:2015/4/7 17:47:43

  2011年1月底中央出台“新国八条”楼市调控政策,其后上海、重庆相继落实房产税政策开征,众多一线城市按照新政要求制定“国八条”地方细则。虽然佛山并不是政策规定要严厉调控的城市,但在全国性房地产政策的高压下,预计佛山二手楼市无可避免地会受到波及。但合富置业首席市场分析师龙斌表示,新政对二手楼市的实际影响要小于一手楼市。

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  短期来说,“新国八条”对佛山二手楼市产生较大影响的政策主要有两个:一是二套房贷首付六成;二是5年内转手交易的住宅,全额征收营业税。

  政策内容:“二套房贷首付六成,利率不低于基准利率1.1倍”

  产生影响:涉及约两成二手买家

  据合富置业数据显示,佛山二手楼市中约五成半买家为首次置业者,四成半为二次及以上的改善型置业者。而二次及以上置业者中约两成为一次性付款,估计二套房贷首付六成的政策实际上对另外约两成二手买家的经济负担能力产生较大压力。

  政策内容:“5年内转手交易的住宅全额征收营业税”政策

  产生影响:长期看市场影响有限

  根据中介举出的例子,一5年内次新住宅2009年购入的总价为85万(发票齐全),若目前的转售的总价为110万,其营业税在“新国八条”颁布前为“增值部分×5.5%”,即(110-85)×5.5%=1.4万;颁布后为“全额×5.5%”,即110×5.5%=6万,增幅达4.6万,交易成本提高不少。

  业内人士分析,新政后营业税增幅较大,交易成本大幅增加,预计短期内会对市场产生较大影响,买家消化政策将会陷入短期观望,估计5年内次新盘的交投量会有所减少,而房产证满五年的楼盘成为追捧热点。

  该人士又表示,从中长期看,营业税并不能成为影响二手楼市的重要因素。主要是因为5年内次新房的承接者多为较高端买家,营业税增加实际上相当于二手楼价上涨3-5%,而从目前旺盛的置业需求看,交易成本增加的这个幅度并不难接受;另外,5年内次新房并非佛山二手楼市的主流,大部分是5年以上的物业。

  佛山是否开展限购仍是未知数,但包括广州在内的众多重点城市出台限购的细则使得在佛山出台限购大有存在的可能性。此外,上海、重庆开征房产税,虽然受到市场高度关注,但预计暂时不会对佛山楼市产生实际影响。

  总体来说,虽然政策实际影响的买家只有约两到三成,但政策力度空前,加上短期内全国楼市或会以消化政策为主,预计佛山二手楼市也会随之陷入短期观望。价格方面,预计2011年佛山二手楼价仍会以平稳上涨为主基调。

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